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对波兰投资土地的需求

导读 2016年,居民对住宅用地的兴趣仍然很高。此外,供零售公园、办公楼和旅馆使用的土地也很受欢迎。由于法律的变化,农业土地部门的活动出现了...

2016年,居民对住宅用地的兴趣仍然很高。此外,供零售公园、办公楼和旅馆使用的土地也很受欢迎。由于法律的变化,农业土地部门的活动出现了放缓。

JLL的土地咨询服务主管DanielPuchalski说:“在波兰的土地投资市场中,2016年是一个非常好的一年。在2015年,住宅用地的利息仍然很高。在波兰最大的城市,这种趋势特别引人注目。适合零售园区和酒店的投资地块也很受欢迎。尽管现代办公空间和高度竞争租赁市场的供应不断增加,但对土地的需求仍保持稳定。这是因为,在其他因素中,投资者回到了建立土地银行的长期战略。”

2016年,获得商业项目最困难的土地是位于华沙、克拉科夫和格达霍尔斯克的有吸引力和连通良好的地区的土地。在WroocrawAW中,有相当多的土地可供使用,他们是在这些城市进行了大量谈判和最终确定的交易。

住宅发展用地

一级市场上的公寓销售连续第三年增长。

“在住宅土地市场的情况下,有吸引力的地点对低供应的需求之间的不平衡反映在每平方米项目可用面积的价格增加中。然而,询问和交易价格仍未达到2007年记录的水平。开发商非常活跃,但在土地价值评估方面更加谨慎。然而,我们仍然认识到融资成本的创纪录低位与良好的销售业绩相结合。许多公寓是由私人个人在没有任何外部融资的情况下购买的。然而,公寓价格的适度增长,政府的MDM[青年]计划的视角,以及对借款人的公平需求,使开发商的乐观情绪降低了。从长远来看,土地价值的增长不能超过扁平价格的增长。2017年,我们预测,住宅开发的土地价格稳定可能比价格大幅上涨或开发商“利润下降”,”评论jacekKamikinski,国家主任,估值,JLL。

波兰被认为是欧洲一个极具吸引力的住宅市场。2016年,中投注意到,包括乌克兰、土耳其和斯堪的纳维亚的开发商在内的外资实体对住宅市场的兴趣有所增加。

“截至2017年,人们不应期望在住宅初级市场上记录销售情况。然而,这并不表明为居住项目获取土地的兴趣下降。开发商希望加入他们的土地银行,并得益于2016年的非常好的业绩,他们现在拥有实现这一目标的财政资源,”说JacekKamikinski。

办公用地

2016年是波兰办公市场的密集时期,其特点是办公室完成数量庞大,需求强劲。投资者对在华沙以外的土地收购机会给予了更多的关注,包括Lublin、Szczecin和Rzeszscherw等地点。

应当指出的是,虽然与租赁市场有关,但该办公室的土地市场并不是镜像。不断增加的竞争和升级的空缺率导致了办公用地价格略有下降的趋势。投资土地的新收购继续发生,但有时开发商的意图是在未来开始一个项目,而不是直接投资。

“2017年,与之前的一年一样,我们可以期望看到比提供有吸引力的投资土地更高的资金供应。这特别适用于最理想、最理想的土地,特别是在最大的波兰城市的土地。我们可以预期,在建造房地产、翻新或拆除方面,以及在需要上述正常财政资源的场所,对成本高昂的补救工作或由现场列出的建筑物产生的义务的兴趣日益增加。然而,当然,只有当特定位置满足投资者的标准时,这种兴趣才会被看到,”解释了DanielPuchalski。

此外,由于市场趋势的变化和基础设施的发展,一些地点以及地块地块可能吸引或失去潜在买家的利益。在华沙,投资者偏好的变化特别明显。就在几年前,一个非常受欢迎的地区,就像几年前一样,在第二地铁沿线的地块,包括在Vistula河右岸的地块的地块,现在被取代了。

零售发展用地

由于购物中心密度高,在决定是否为零售开发购置房产之前,投资者将认真分析特定城市的密度、竞争项目以及当地居民的购买力和购物习惯。然而,确定特定地块中开发商的兴趣的主要因素是潜在租户的关注程度。

波兰零售地图上“白点”的数量逐渐减少。因此,开发商不会被吸引到所有可能的地块上,这似乎保证了开发大型零售项目的能力。许多土地用于零售发展,特别是位于现有的购物中心或正在建造的购物中心附近的大型土地所有者,面临着确定发展其资产的新方法的问题。

“去年,我们认识到,在超过10万居民的城市,对零售园区的地块需求增加。此外,我们还记录了越来越多的商业建筑,其最佳年份已经在它们的后面。由于缺乏对先前计划的零售发展的商业理由,对于需要新销售战略的大规模零售设施指定的地块数量也有所增加,”说DanielPuchalski。

酒店发展用地

2016年,在最活跃的酒店运营商中,酒店/ORbis、HiltonWorldwide、万豪国际、贝斯特韦斯特、洲际酒店集团、卢浮宫酒店集团、卡尔森Rezidor酒店集团和B&B酒店。但2016年,波兰城市的公寓市场出现了越来越多的发展和项目,而不仅仅是在度假酒店。开发人员将这个概念理解为使其市场主张多样化的机会。学生住房供应不足引起了一些私人发展商对这个市场的关注--舒适,私人宿舍可以轻松与私人拥有的公寓争夺租金。

“波兰的酒店业很可能在未来几年内继续发展。城市和医疗旅游中也有越来越多的CODOS也将进一步发展。这将导致对这种事态发展的投资土地的需求较高。此外,来自年轻一代的越来越多的酒店客人将鼓励建立考虑到该群体的品味和期望的酒店设施,”评论DanielPuchalski。

由于2016年5月出台的关于购置农业用地的法律的变化,愿意获得此类土地的人数大幅下降。农业土地市场的活动水平极低,导致2016年上半年价格停滞,2016年下半年出现下降趋势。开发商往往放弃分析,如果有任何迹象表明,该地产可能受到新的农业土地交易法案的约束。

“2016年,我们认识到波兰农业用地的外国投资者明显减少了利息。对法律的突然改变导致了他们之间可以理解的焦虑,特别是那些想要建立安全稳定的长期投资的实体的利益受到不利影响。有趣的是,并非所有的投资者都看到农业土地市场的状况是暗淡的。为了获得这样的资产,正在进行股票交易形式的交易,”评论DanielPuchalski。

2017年预测

在2016年第四季度和2017年初,JLL就地块地块收到的投资者的当前兴趣以及JLL收到的调查次数,可预测2017年将为所有参与波兰土地投资市场的人提供良好或更好的预测。

"我们预测在住宅用地部分的开发商之间继续进行活动,以及在主要和中型城市,以及在5,000居民及以上城市的零售计划用地,继续关注土地。在办公室功能方面,便利地定位和合法准备的项目将发现买家提供的是位于华沙、Wrocinoaw、Krakingw、Tri-City、Katowice或Hours的买家。在农业土地的情况下,尽管法律上有所变化,但我们认识到有大量土地面积的实体的利益。这为在该市场部分中的偶然交易提供了机会,"总结了DanielPuchalski。

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