在谈到抵押贷款时，大多数房地产投资者会告诉你这是一个很好的创意融资工具。当然，确实如此。最有经验的房地产投资者忘记与您分享的是，在出售您的投资房产时，它也是一个很好的工具。
像任何投资一样，有时间买，有时间卖。这一切都取决于您的特定投资。作为房地产投资者，您始终需要评估您的投资组合。您应该始终知道哪些投资物业带来的利润最少。与此同时，您还应注意寻求更有利可图的投资。
当你认为自己有一个更有利可图的投资机会时，是时候运行这些数字来确定你是否应该出售一个以购买另一个。这意味着从各个角度看待可能性。其中一个角度应该是通过包装抵押贷款出售利润最低的投资。
包裹抵押可以增加您的投资组合长期或短期利润(取决于您是否在几年内包括气球付款)。作为卖方和贷方，您在交易中收取利率差价以及您对投资中的权益的更高贷款。假设您几年前以100,000美元的价格购买了一个投资房产(目前的余额为95,000美元)，今天可以卖到150,000美元。这是一项很好的投资，每个月都会变成有利可图的租金。然而，它是您投资中利润最少的，并且在当今的市场中有更好的机会。
如果您对该物业的利率为4.2%，您的每月付款将约为465美元(不包括保险和税费)。当您以套房抵押贷款出售时，您需要收取更高的利率。我们将使用6.5%。并且您将收集您拥有的50,000美元股权的原则和利息(售价150,000美元减去10万美元的原始购买价格)。您还将收取两个抵押贷款之间2.3%的利差。
您从买家处收到的每月付款大约为948美元。每月盈利483美元。几乎肯定超过您租赁房产的每月利润。
通过环保抵押贷款，您要确保做的一件事就是获得一笔不错的首付款。你想要这个有两个主要原因。首先，以便买方有足够的财务投入来激励每月付款。您携带的是第二次抵押贷款，您还欠第一抵押贷款。您需要足够大的首付款，这样如果买家对其财产管理不善或出于其他一些不可预见的原因，他们就不会想要离开。
大额首付的第二个原因是为您提供现金以支付更好的投资物业的首付款。最后，您的利润将大幅增加。您已经用两个独立的收入流取代了您最不盈利的投资。您现在拥有一个更有利可图的出租物业，以及出售物业的环保抵押贷款带来的每月利润。
抵押贷款绝对应该在你的融资方案中。当买家愿意购买但无法在非常紧张的贷款市场获得贷款时，它将获得出售的房产。它还为您提供了一种改善所有投资组合的方法。